La loi maltaise sur la propriété - Le contrat d'emphytéose

L'article 1494 du Code civil maltais (chapitre 16 des Lois de Malte), définit emphytéose comme suit:

"L'emphytéose est un contrat par lequel l'une des Parties contractantes accorde à l'autre, à perpétuité ou pour un temps, un immeuble pour un loyer annuel ou déclaré de la rente foncière que celui-ci s'oblige à payer à l'ancienne, soit en argent ou en genre, comme une reconnaissance de l'ancienneté. "

L'emphytéose est typique de droit continental (européenne) et non au droit anglais. Il est très différent de bail ou de location d'une maison d'habitation ou un lopin de terre. C'est parce que, contrairement bail, emphytéose est un droit réel qui s'attache à la terre en sous-traitance et non à la personne qui contracte un tel droit. D'autre part, donner à bail, étant un droit personnel, ne pas attacher à la terre ou la maison d'habitation est accordée, mais seulement à la personne qui reçoit le contrat de location. Les implications juridiques découlant de ces différences sont considérables, en particulier en ce qui concerne les droits et obligations des parties contractantes.

Le contrat d'emphytéose doit être faite par acte public devant un notaire public. Il serait nulle si elle est faite au moyen d'un écrit sous seing privé. Bail, d'autre part peut être conclu par acte sous seing privé et aura force de loi. Le contrat d'emphytéose ne peut pas être changé pendant la période emphyteutical. Une fois le loyer du sol est établie, il ne peut pas être changé.

L'article 1494 prévoit trois phrases-clés qui doivent être clarifiés:

i. perpétuité ou pour un temps

Il ya deux types de subventions: empytheutical emphytéose perpétuelles et l'emphytéose temporaires. Le premier est un paiement qui doit être effectuée chaque année avec l'option juridique de la rédemption. Rachat rend la pleine propriété des terres. L'emphytéose temporaires, d'autre part, est un contrat pour un certain nombre d'années. (Habituellement à Malte le nombre le plus populaire des années sont contractées pour 17 ans, 21 ans, 99 ans et 150 ans.)

ii. a déclaré loyer annuel ou la rente foncière

Le «canone» ou de la rente foncière doit être indiqué dans le contrat, sous peine de nullité, et doit être payée chaque année à la dominus, à savoir le propriétaire de la maison.

iii.

Le utilista reconnaît le fait qu'il peut légalement bénéficier de cette propriété et doivent reconnaître le dominus comme étant le véritable propriétaire de ces biens.

Le contrat d'emphytéose est un contrat sui generis par lequel le dominus, qui est le véritable propriétaire de la propriété, est temporairement déchu de tous ses droits de propriété. Ces droits et obligations sont transférés à la «utilista,« la personne jouissant de cette bourse, tout au long de cette période. À l'expiration du contrat, la propriété, avec toutes les améliorations apportées à elle, reviendra à la dominus et il n'y aura pas droit de prolonger l'emphytéose.

Dans les jours anciens, emphytéose utilisé pour être accordées par les propriétaires fonciers pour les agriculteurs qui avaient tendance la terre. Parfois, l'accord serait que comme une reconnaissance, plutôt que de payer de l'argent, l'agriculteur serait offrir à la partie dominus du produit, la récolte ou de fruits, fruit de cette terre.

Les droits de propriété et les obligations sont, pendant le déroulement de l'emphytéose, dévolus à la utilista et non pas le véritable propriétaire. Article 1507 stipule que le utilista est tenue de procéder à toute obligationimposed par la loi sur les propriétaires de bâtiments ou de terrains. Cela démontre la responsabilité qui l'a utilista en termes de maintien de la propriété. Il doit traiter de tels biens, comme si c'était le sien. Si, cependant, il ya des dépenses considérables dans l'exécution de cette obligation, l'utilista peut s'appliquer avant la chambre du tribunal civil pour demander que le dominus être contraint de verser une partie de la dépense. Dans un tel cas, le tribunal prendra en considération, en premier lieu, le contrat d'emphytéose conclu par les parties, la période restante de la subvention, le montant de la rente foncière et d'autres circonstances pertinentes à la demande.

Le utilista dispose d'un droit très large de l'élimination des biens détenus en vertu emphytéose, il peut disposer de l'immeuble emphyteutical au moyen d'un acte public qui peut être soit un acte entre vifs, c.-à-fait au cours de sa vie, ou causa mortis, c.-à-fait après sa mort, dans ce cas, par le biais d'un testament. Le utilista peut vendre l'emphytéose à un tiers pour un montant spécifié d'argent. De toute évidence, il sera vendu le reste de la période emphyteutical. En outre, il peut accorder à la propriété une fois de plus sous emphytéose, connue sous le nom des sous-emphytéose, auquel cas, il sera lui-même bénéficiant d'une rente foncière.

Cette aliénation de la propriété ne nécessite pas l'autorisation ou le consentement du dominus, dans les deux cas. En outre, les droits et obligations de la utilista sera, au moment du transfert, être déplacée sur la nouvelle utilista ou sous-emphytheuta. Celui-ci ne deviendra le nouveau utilista après la dominus lui a reconnu. À moins que le utilista nouvelle est connue pour être incapable de s'acquitter de ses obligations contractuelles, le dominus ne peut pas refuser de le reconnaître. Dans le cas où le dominus refuse de reconnaître le nouveau utilista, celui-ci restera toujours personnellement lié à l'ancien pour le paiement de la rente foncière.

Au cours de la période de la course de l'emphytéose, le utilista a le droit de "modifier la surface de la masure, à condition qu'il ne provoque pas une détérioration de celle-ci» (article 1506 (2)). Ainsi, si le utilista souhaitez construire ou pour ajouter d'autres aux structures déjà existantes sur le terrain, il peut le faire. En outre, il a droit à un quelconque «trésor» qu'il peut trouver sur de tels biens. Le dominus n'est pas droit à une part.

À l'expiration de l'emphytéose, le utilista est lié par la loi pour retourner la terre ou immeuble avec toutes les améliorations apportées tout au long des années pendant lesquelles le bien a été sous emphytéose....